刘一诺
                亿欧 亿欧实习商业分析员,微信号:liuyinuo37,关注房地产+科技

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                转型“轻资产”,万达广场真的能稳赚不赔吗? | 亿欧解案例

                刘一诺
                2020-05-13 · 13:51
                [ 亿欧导读 ] 2018年,王健林曾在万达年会上放言,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。面对疫情导致的内外交困、转型造成的营收下滑,轻资产这条路,万达还能义无反顾地走下去吗?
                万达广场,王健林,万达广场,轻资产

                作者:刘一诺

                文 | 刘一诺

                编 | 黄志磊

                前有减免租金超30亿元,后有AMC市值大幅跳水,万达内忧外患不断。五一小长假商业地产的回暖,终于给万达带来了希望曙光。

                5月1日到5月5日,全国万达广场客流和销售大幅回升,和去年同期比,万达广场累计客流回升度达到93%,累计销售回升度达到95%。这是在影院、健身、线下培训等业态没有复业的情况下实现的。

                在其他业态复苏前景尚不明朗的情况下,万达商管无疑是实现今年业绩目标的重要倚仗。

                在五一小长假后的第一天,在公众视野消失了100多天的王健林现身集团工作会议。除了要求各公司未来8个月要加倍努力工作之外,王健林特别强调,要力争完成年初确定的年度经营目标,各公司今年开店目标不变。

                笃定的表态背后是王健林翻盘的决心。

                王健林在2019年年初曾表示,从2019年开始,万达广场每年的开业计划要有富余量,至少增加10%,确保每年不低于50个广场开业。不过,2019年没有新冠疫情,开店目标也未能实现。截至2019年12月31日,全国已开业的万达广场达323座,2019年新开业的仅43座。

                阻力重重,万达还能高调表态,靠的是对轻资产开发模式的自信。

                为什么转型轻资产?

                由“重”转“轻”,万达的这个决定奠定了它未来的发展轨迹。

                中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,商业地产轻资产开发运营,包括管理输出、技术输出、资本输出三种主流模式。

                管理输出模式是商业地产企业主要模式和对外扩张方式。商业地产投资规模大、回报周期长、资金依赖度高,凭借企业丰富的商业开发经验、成熟的招商体系及运营管理能力,实现运营管理体系的快速复制,达到快速占有市场目的。

                技术输出则是通过代建业务扩大市场占有率。传统重资产模式给企业带来了沉重的资金及运营压力,代建可以有效地减少资金投入及资金沉淀。

                资本输出是通过设立地产投资基金,以资本输出协同推动资产增值。房地产行业金融监管力度不断加大,融资环境持续趋紧,产业基金凭借资本运作和战略投资,不仅能够助力企业资金融通,也可促进地产与金融业务协同发展,进而实现价值链扩张。

                综合三种模式,万达走出了自己的轻资产之路。

                2015年,万达成为全球最大不动产企业,万达广场也如日中天,王健林却感觉到?;钠冉?。

                重资产模式受制于房地产周期,市场拐点导致现金汇款变慢。“要想更快的扩大规模,重资产模式也不适合,只有轻资产模式才能更快发展?!?/strong>王健林在当年的一次演讲中坚定地说道。

                在王健林看来,重资产主要看房价,销售利润高才能投资,难以进入三四线城市发展;轻资产模式不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。背靠成熟的招商资源和运营经验,万达广场并不担心在三四线城市盈利问题。

                “三四线城市土地价格相对便宜,现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看,一个四五十万人口的三四线城市,完全能承载一个大型万达广场,而且三四线城市的消费者的忠诚度更高?!蓖踅×直硎?。

                万达拥有多个产品线,轻资产不仅能快速扩大规模,还能产生边际效应。

                “万达广场发展速度快,院线发展速度就快;万达正在做的宝贝王,如果按照万达广场的发展速度,很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业;另外,万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源?!?/p>

                彼时的王健林对资金十分乐观,他表示,除了外部的基金、保险等机构投资者,万达正在建立内部融资管道。万达成立电子商务公司、收购支付公司快钱,两家公司都在做理财产品,用众筹方式为万达广场融资。

                至于退出机制,王健林也想好了两种方法:资本化或卖掉。万达的理财产品就是准REITs,即使最后不做REITs,5年后广场成熟了,租金比较高,也会卖个好价钱。

                “5年后,万达商业地产轻资产将实现两个战略目标:一是开业400个至500个万达广场,二是净利润的三分之二要来自租赁收入?!?/p>

                这些都是2015年王健林的美好设想。

                甩掉重资产,轻装上阵

                万达探索出投资类和合作类两种轻资产开发模式。

                万达广场开发业务流程示意图.png

                轻资产类万达广场由合作方出资,万达负责选址、建设、招商和运营。合作类万达广场则是由合作方提供资金和土地,万达只负责设计、建设指导、招商运营,相关费用也由合作方提供,建成后万达获得租金的30%。

                合作类广场建设期间,万达能成批施工、集中采购,施工队伍也由万达指定,所有设备必须使用万达品牌库中产品。合作方能够心甘情愿掏钱,正是看中万达广场的品牌和运营能力。

                2015年年初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场,万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

                2016年第四季度,万达商业地产又与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。

                与资本联手后,万达商管的下一步的甩掉重资产包袱。2017年7月,万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议。

                轻装上阵的万达商业,需要引入新的战略投资者。2018年1月,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

                万达商业从此更名为万达商管集团。万达表示,将在1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市。

                轻资产模式的一路高歌猛进,为万达带来了实实在在的变化。2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。 

                在2019年初的年会上,王健林表示,万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。“再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能‘任凭风浪起,稳坐钓鱼船’?!?/strong>

                至于这条船坐得稳不稳,只有王健林自己知道。

                轻资产模式的五年实践

                按照万达的战略规划,2015年后新开业的万达广场中,至少70%以上是轻资产项目。

                2020年计划开业的50个万达广场中,有37个是“轻资产”项目;在建的133个万达广场中,有107个是“轻资产”项目。

                2017-2019年万达商管租赁及商管业务概况.png

                “轻资产”暂时还做不了盈利主力。2019年末,万达商管自持物业租金收入占所有租金比重为90.57%,轻资产项目租金收入比重仅为9.43%

                2019年年初,王健林曾表示,按照投资协议,万达商管年内要剥离所有房地产业务,“一平方米房地产开发也不能有?!?/strong>

                2019年底,万达商管集团宣布完成房地产业务剥离,房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责,万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。

                2018年万达商管主营业务收入统计.png

                大刀阔斧的变革很快体现在业务收入变动上,2019年万达商管物业销售收入占比降幅达到17%,投资物业租赁收入占比增幅16%。

                2019年万达商管主营业务收入统计.png

                从2017年起,物业销售收入每年降幅约300亿元,到2019年,基本上与投资物业租赁持平。按照万达商管的预期,物业销售还会进一步缩减。

                2015-2019年万达商管物业销售收入统计.png

                同样是在2017年,力推转型的阵痛导致该年净利率出现大幅下滑。

                值得注意的是,随着营业收入的不断下降,万达商管净利率却不降反升。这意味着剥离物业销售业务后,投资物业租赁业务的盈利能力较为可观,值得持续观望。

                2015-2019年万达商管物业销售收入统计.png

                不过,转型轻资产模式并不只有万达一家。

                黄瑜表示,轻资产模式具有高效率、高回报率、高标准化等特点,已经成为商业地产龙头企业的规模扩张的重要模式。

                目前,多数商业地产企业均采纳轻资产开发运营模式,万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。

                截至2019年底,华润置地61个已开业购物中心中,有19个为轻资产运营项目?;笾玫?019年11个新开业购物中心项目(含重装开业项目)中有6个为轻资产运营项目。

                万达要面对的,不仅仅是转型带来的业绩骤降,还有同业竞争者的后来居上。

                尾声

                2020年1月,万达年会如期举行,在集团官网上,年会歌舞湮没了2019年的业绩报告,员工表彰替代了王健林的工作总结。第一次,万达集团上一年度的经营状况变得扑朔迷离。

                遥想2018年年初,王健林在万达年会上放言,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。“不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确?!?/strong>

                距离那一天,已经过了两年多。

                轻资产这条路,万达还能义无反顾地走下去吗?


                参考资料:

                1.《王健林董事长深交所演讲谈“轻资产”》 2015年4月20日 万达企业文化中心

                2.《王健林董事长召开集团工作会议》2020年5月6日 万达集团官网

                3.《万达集团2016-2018年工作总结》万达集团官网

                4.《王健林董事长作2015年集团工作报告》2016年1月17日 万达集团官网

                5.《大连万达商业管理集团股份有限公司2020年度第一期中期票据募集说明书》 上海清算所

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